Un vistazo simple a las cifras deja la impresión de que el mercado inmobiliario en EE.UU. tiene problemas. Hasta ahora van tres meses consecutivos de bajas en las ventas, y las expectativas son que continúa cayendo en enero. Pero a mirando con más detención, pareciera que el mercado tiene un problema “bueno”: no da abasto ante la demanda.
Las tasas hipotecarias están a 18 puntos base de su mínimo histórico (que fue a principios del 2013), y la demanda por vivienda sigue creciendo. Es una consecuencia lógica de las cifras de desempleo más bajo de la historia y crecimiento constante en los sueldos. Pero pareciera haber una desconexión entre la oferta y la demanda, pues los compradores buscan inmuebles más baratos, mientras la demanda aparente impulsa al precio.
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La tendencia y la creciente diferencial
El valor medio de una casa en EE.UU. llegó a un récord de US$245,193 a fines de enero, un incremento anual de 3,8% (en comparación, la inflación fue 2,3% en igual período). Se proyecta que el valor de la vivienda vaya a crecer 4,1% durante el próximo año, en lo que muchos expertos señalan ser un mercado para los vendedores.
Por otro lado, el precio medio de oferta incrementó sobre el 6% en el mismo período, ampliando la diferencia entre cuánto se pide para vender una casa en comparación a cuánto está la gente dispuesta a pagar. Las grandes empresas constructoras como Lennar y DR Horton están vendiendo bien por encima de la media, entonces la mayoría de las casas nuevas que aparecen en el mercado no están alineados con la demanda. El mes pasado, por primera vez en casi un año, subió el inventario de la vivienda.
¿Qué significa para los mercados?
En general, en informe sobre ventas de casas nuevas no tiene un impacto inmediato sobre la divisa. Pero es una medición importante de la salud de la economía y la tendencia de largo plazo del rendimiento de los bonos. En el fondo, es la curva de rendimiento que mueve a las divisas. En una situación de búsqueda de refugio debido al brote de COVID-19 y dificultades de comercio internacional, los rendimientos de EE.UU. son un factor importante que hacen fortalecer al dólar. Si sigue cayendo las ventas de viviendas, es un argumento para que la Fed relaje la política monetaria.
Las hipotecas dependen del lado derecho de la curva de rendimiento, que ha estado cayendo estrepitosamente. Otra vez ha invertido la curva, pero luego de la cobertura mediática sobre la vez anterior, ya se ha perdido interés por el fenómeno. Pero muestra que la perspectiva es que las tasas de interés en EE.UU. se mantengan bajas por un período extenso de tiempo.
Cabe recordar que la inversión de la curva de rendimiento se dice predecir una recesión dentro de seis a veinticuatro meses después, y estamos ahora dentro de esos parámetros.
Qué estamos buscando
En esta oportunidad, la expectativa es que el número total de ventas de viviendas nuevas sea prácticamente sin cambios en 697 mil comparado con 694 en diciembre. Sin embargo, al ajustar para efectos estacionales, implica un declive de 1,5% comparado con -0,4% anterior.
Eso es menos de la mitad de la cifra de inicio de construcción reportado la semana pasada. Los permisos de construcción marcaron un récord a fines del año pasado; a pesar de que sigue a la baja las ventas. La demanda se mantiene saludable; el inventario de viviendas bajo los US$200 mil cayó sobre 10$ en año pasado. Pero esa no es el tipo de vivienda que se está construyendo.
