Qué esperamos de la vivienda de EE.UU.

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Más rato tenemos el último dato económico de importancia antes del fin de semana con la publicación de las ventas de hogares existentes en EE.UU. Siendo uno de los sectores de consumo más importantes del país que depende del crédito, nos puede dar indicios de cómo está la economía subyacente.

Durante el último par de años, la Fed ha aumentado las tasas y reducido dramáticamente su hoja de balance, llevando a una reducción significativa en la liquidez de la economía.

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Los mercados emergentes han sido los más afectados, pero no quiere decir que EE.UU. es inmune. El fenómeno tiene un impacto extra en el mercado inmobiliario, considerando que el desempleo está en un mínimo histórico, y deberían haber más personas buscando casa.

Qué estamos buscando

Se pronostica que las ventas de hogares existentes en mayo fueron 5,20 millones, que es básicamente igual a los 5,19 millones del mes anterior. La cifra estuvo un poco agitado a principios de año con el cierre del gobierno, pero la tendencia ha sido consistente: menos ventas.

Una explicación podría ser que a la medida que el mejora la economía, la gente está optando por comprar viviendas nuevas. El martes tenemos pronosticado que las ventas de viviendas nuevas fueron 685 mil, una pequeña alza sobre los 673 mil anterior. La tendencia ha sido al alza desde fin de año.

Las tendencias

A modo global si combinamos ambas cifras, el número de hogares transados en EE.UU. ha caído en 200 mil desde el principio de año. Noviembre fue el máximo de la tasa de hipotecas, marcando un promedio de 4,94%, desde entonces retrocediendo al nivel que estuvo antes de que la Fed iniciara su ciclo de alzas, marcando 3,84% ayer.

Dado el aumento en la población, la relativa fortaleza de la economía y el desempleo bajo, deberíamos ver un aumento en las ventas de hogares y presión al alza en la tasa de interés. El precio medio de la vivienda según la Fed cayó 4,7% a $307,7 mil durante el primer trimestre. No es de confundirse con el precio promedio, que en el mes de abril sufrió la primera contracción en siete años.

El mercado es cíclico

No hemos tenido esta combinación de factores desde antes del inicio de la crisis subprime en el 2017. Típicamente el valor promedio de la vivienda en EE.UU. sube alrededor de 7% anual (frequentemente siguiendo una tendencia del doble del IPC). ¿Está en problemas el mercado inmobiliario? Y ¿qué significa para la industria financiera, donde la morosidad en las hipotecas aún supera a la morosidad de las tarjetas?

No es todo noticias preocupantes, desde luego. EE.UU. está lejos de estar en la situación que estuvo hace 12 años. Si bien se mantienen altos los inventarios de vivienda, también alcanzaron un máximo en Noviembre, y desde entonces han estado reduciendo. Mientras tanto, los permisos e inicios de construcción (que se reportaron el martes pasado) han estado constantes.

La clave está en la demanda del consumidor

La pregunta importante es si la tasa de interés de las hipotecas y el mercado inmobiliario está siendo afectado por un problema estructural, o símplemente porque la gente no está comprando. Y si es este último, qué razón habrá para que los estadounidenses dejen de invertir en sus hogares. Antes del inicio de la caída en las ventas, hubo una serie de artículos en la prensa mostrando preocupación por el mercado inmobiliario, pero últimamente no se ha escuchado eso.

En el corto plazo, la condición inmobiliario no tendrá un gran impacto sobre el mercado de divisas. Y también puede ser que estos datos sean una excepción de la tendencia, y la situación volverá a la normalidad con las cifras semestrales. Pero, ahora con la Fed dejando abierta la puerta a un recorte este año, se podría esperar que las tasas de hipotecas bajan. Si la reducción en el costo del crédito no motiva a los compradores, querremos estar atentos a esta situación.

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