Posible contagio en el mercado inmobiliario neozelandés

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Como los traders saben, en términos económicos, Australia y Nueva Zelanda tienen mucha relación entre sí. Es común que situaciones económicas afectan a ambos lados del Mar de Tasmania, generalmente de oeste a este.

Dado los problemas inmobiliarios que aquejan a Australia, es razonable preocuparse que un padrón similar pueda presentarse en Nueva Zelanda, y un vistazo rápido a los últimos datos muestran algunos indicios preocupantes.

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Uno de los factores que no podemos descontar es el potencial de una profecía autocumplida: que si suficientes personas piensan que habrá un problema en el mercado inmobiliario, pues entonces habrá un problema en el mercado inmobiliario, independiente de la situación económica subyacente.

Este fenómeno puede superar a la mejor explicación económica y financiera sobre por qué no debería haber un crisis de la vivienda (asumiendo que hay caso para tal explicación).

Asuntos similares

Una forma para entender la posibilidad de contagio es mirar en mayor profundidad las similitudes entre los dos países para ver si las circunstancias del mercado inmobiliario son los mismos. Entonces si vemos que en Australia la crisis se produjo luego de casi una década de incrementos significativos en precios de la vivienda, junto a bajos intereses y grandes cantidades de inversión extranjera en bienes inmuebles, principalmente desde China.

¿Es esa la situación en Nueva Zelanda? Bueno, hay datos preocupantes allí también. Si bien el ratio de asequibilidad no es tan algo que en Australia (como tienen el más alto del mundo, incluso con la caída de precios en los últimos meses), igual es bastante alto. Los precios de viviendas subieron más rápido en Nueva Zelanda que en su vecino más grande, y fueron los que más crecieron entre los países OCDE luego de la crisis subprime. De hecho, la única razón por la que las viviendas son más caras que en Australia, es porque empezaron de un punto más bajo.

Nueva Zelanda también recibe sustanciales flujos de capital desde China, como también presión sobre el mercado de la vivienda por el alto ingreso de migrantes lo que hace que la demanda supere a la oferta. El retraso en el crecimiento Chino y las preocupaciones por la resiliencia del crecimiento mundial tienen el mismo efecto en cuanto a reducir la demanda por viviendas.

Asuntos disímiles

Nueva Zelanda es mucho más pequeño que Australia, por lo tanto las dinámicas de flujo de capital son distintas. El efecto también está retrasado en Nueva Zelanda, con el aumento de la inversión empezando un año más tarde. Si bien el área metropolitana de Auckland ha tenido un desarrollo inmobiliario similar a otras grandes ciudades del mundo, la situación de la vivienda fuera de la gran ciudad (que es la gran mayoría), no ha tenido un comportamiento similar.

El gobierno neozelandés también está en discusión sobre si introducir un impuesto sobre las ganancias de capital, lo que incrementaría el costo de la especulación con viviendas y reducir los incentivos para tratar al sector inmobiliario como una inversión.

Las preocupaciones

El precio de la vivienda en Auckland se ha mantenido estable, con precios promedios similares a los de hace un año. Esto no es una crisis, evidentemente, pero un mercado en alza primero pasa a ser estable antes de bajar. Por otro lado, el número de hipotecas continúa creciendo a un ritmo similar, pero con una notable disminución en el número de extranjeros comprando casas.

Al final, el elemento clave para entender una crisis económica en un sector, hay que verlo como una recesión que afecta al sector, y por lo tanto su causa es un exceso de inventario. Si el inventario supera a la demanda, entonces los precios bajan hasta que ese exceso se haya retirado del mercado. Etnonces, incluso con situaciones similares en cuanto a la caída de flujo de capital y de migrantes, si hay suficiente elasticidad entre la oferta y la demanda, Nueva Zelanda podría técnicamente no tener un problema de la vivienda. Sin embargo, habrá que seguir los datos (y su efecto correspondiente sobre el NZD) los próximos meses.

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