Sobre el mercado inmobiliario de EE.UU.

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Hoy tendremos el último informe de actividad inmobiliaria de EE.UU. para el años, y dado cómo se han comportado los mercados últimamente, el estado del mercado de viviendas merece un análisis más en detalle. Todos recordamos la crisis hipotecaria subprime de hace un poco más de una década, entonces es entendible que los inversores estarán un poco sensitivos sobre datos negativos del mercado inmobiliario estadounidense. Y, bueno, pareciera haber bastante de qué preocuparse.

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¿Qué pasa?

La vivienda es un factor importante de la economía que a veces no se aprecia por sus aspectos diferenciales. Desde luego contribuye al PIB, y se mide por un concepto llamado “inversión residencial fija” (RFI, por sus siglas en inglés) que aglomera gasto en construcción y remodelación de casas. Esto coresponde a unos 3,5% del PIB, lo que para algunos no es un factor importante de la economía. Por otro lado, el gasto de consumo sobre la vivienda constituye en promedio un tercio del gasto familiar. También los propietarios adquieren mucha deuda.

El asunto de la deuda es una preocupación central: como más del 70% de las viviendas se compra con deuda, fluctuaciones en la tasa de interés tiene un impacto sobre compradores. No sólo es que potenciales compradores tienen que pagar más interés, sino que reduce el monto disponible para comprar, así poniendo presión a la baja a los precios y al mercado.

Fuerzas de mercado

Varias empresas constructoras han optado por tratar de incrementar su rentabilidad a través de la construcción y venta de propiedades cada vez más caras. De hecho, la inflación sobre la viviendo no sólo es más que la inflación generalizada, pero también supera al crecimiento de los sueldos. Luego de la recesión, el precio medio de la vivienda llegó a un fondo de US$148 mil en marzo del 2012 y desde entonces ha aumentado alrededor de un 6,5% anual hasta los US$221,5 mil a principios de este mes (y se espera que esta tendencia continuará con un crecimiento del un 6,4% para el 2019. Eso es casi el doble de la tasa de crecimiento real del sueldo medio.

Por otro lado, la tasa hipotecaria de 30 años promedio ha caído desde llegar a su punto máximo en 7 años a mediados de noviembre de 4,63%. En un sentido similar, los inventarios de viviendas están en su punto mayor desde mayo del 2011 (considerando la variación estacional), habiendo 1,85 millones de inmuebles a la venta.

La morosidad de las hipotecas sigue siendo más alto que la de las tarjetas de crédito, aunque esa brecha sigue cerrándose desde la crisis financiera.

Demografía

Parte de la situación se puede explicar con el aumento de edificios multi-familiares (lo los llaman en EE.UU. o edificios de apartamentos) en relación a la disminución de viviendas para una sóla familia: la gente se está mudando a las ciudades desde áreas rurales y suburbanas. Sin embargo, esto aún es un reflejo del aumento de precios de la vivienda, y el mercado girando hacia hogares más pequeños y al alcance del presupuesto, presionado por aumentos en el costo de terreno, construcción y crédito.

Cuando las personas jóvenes dedican un porcentaje mayor de su sueldo para viviendo, significa que tienen menos ingresodisponible para otros gastos. En ese ambiente, la tendencia de largo plazo en la vivienda puede verse reflejada en la economía.

Como un eco de esta caída en la exuberancia del mercado, el índice NAHB para noviembre estuvo en línea con las bajas expectativas de 60 e igual al mes anterior, que fue una decepción sorprendente. Generalmente las ventas de viviendas tienen buenos resultados a fines de año, pero pareciera que este año será una excepción. Hay que aclarar que la percepción sigue positiva, símplemente no tan positivo como antes.

Permsios e inicios de viviendas

En esas condiciones se que se publicarán los datos para la vivienda: con datos más altos correspondiendo a fortaleza en el dólar y vice versa. 

Se espera que los permisos de construcción aumentan 0,4% sobre el mes anterior para llegar a los 1,27 millones, lo que será similar al mes de octubre y dentro de la tendencia a la baja desde su punto máximo en marzo del presente año.

Se espera que los inicios de construcción caigan un 0,7% sobre el mes anterior para llegar a 1,22 millones, que estaría un poco por encima del nivel de octubre, pero igual continuaría mostrando la tendencia a la baja desde principios de año.

Algunos han culpado a la política monetaria de la Fed de esta situación. Habría que notar que a pesar de que la tasa de interés de la hipoteca fija de 30 años sube cada vez que la Fed aumenta la tasa de referencia, el punto máximo de inicios de construcción se alcanzó en abril de este año cuando la tasa de hipoteca estaba en 4,7%. A pesar de que la Fed aumentó la tasa de referencia después de eso, no se tradujo en un aumento significativo de la tasa de hipoteca, mostrando que la gente simplemente no compra si el costo de crédito es muy alto.

Pero hay un segmento que sí ha mostrado crecimiento: el alquiler. EE.UU. tiene el mayor porcentaje de alquileres en más de 50 años. Por otro lado, el número de propietarios se mantuvo fijo luego de alcanzar su punto máximo antes de la recesión del 2008 (contrario a la percepción pública, no habían muchos que perdieron el inmueble en donde vivían). Dicho de otra manera, una porción significativa de esta construcción es para una segunda vivienda para alquiler.

 

Por el lado positivo, las constructoras siguen teniendo muy buenos resultados, como Lennar. El total de deuda hipotecaria aún está por debajo de los niveles del 2007 (aunque eso también enmascara la división demográfica: la deuda habitacional en el sector urbano es significativamente por encima del nivel pre-crisis, pero en la zona rural sigue en un 80% de su nivel pre-recesión).

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